华女购法拍屋遇难题 律师提醒购买须知事宜

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      来源: 侨报

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【侨报记者李竑4月5日纽约报道】来美刚刚两年的来自香港的移民林女士在去年6月，从一个印度人手中买下一幢位于皇后区伍德海文（Woodhaven）的两家庭法拍屋。林女士当初以1万元委托印度人解决好法拍屋违规问题。眼看协议日期已过，已把部分房屋出租的林女士非常焦急，担心时间拖长了，政府会因违规部分还未整改好却出租为由向她罚款。
/ {( d2 @9 b2 f3 p3 ^林女士表示，虽然来美才两年，但由于认为每月租房是白白把钱浪费，于是在去年6月凑了钱，以28万元的价格买下了位于伍德海文的一幢两家庭房屋。房屋是政府的法拍屋，但她是从一位印度人手中把房子转买过来的。买房时印度人承诺把法拍屋违规部分改好。由于急于搬入，在交割时，林女士同意把1万元放在印度人委托的律师处，并协商好今年2月28日前把房屋违规问题解决。
协议时间过了，问题还没解决，于是林女士委托其律师向对方律师交涉此事，林女士希望拿回1万元，自己解决房屋违规问题，但对方律师表示已经向政府相关部门提出了改正违规等申请，只待申请批下来，事情很快就可以解决，对方希望最后日期宽限到4月8日。林女士希望所委托的律师向对方讨回1万元，律师表示若如此处理需打官司，而打官司要另外付钱。
林女士说，因初来乍到，不谙英文，对美国法律也不熟，买卖房屋各种文件都看不懂，只是按律师的要求签字，而律师也是找得开价最便宜的。她已将部分房屋出租，很担心如果事情悬而未决，时间长了，被房屋局查到会吃罚单。
; J1 T3 ]4 {! V. W" C& E( a专业律师表示，法拍屋大致上分三类：债务减免卖屋(Short Sale)、法拍屋投标(Auction)、REO或地产商卖房。林女士的情况应该属于REO或地产商卖房，就是房子已经由最高价买主投标获得，买主通过房地产商卖房。这类买卖颇像传统的房屋销售，屋主负责清屋，保证无人居住、没有负债、切除水电煤气等、房子清理干净、门户安全等。律师表示，虽然法拍屋便宜，但很可能牵涉更繁复的手续，且潜在更多风险，所以购买者最好要有专业团队的帮助，事先做足功课。例如，找地产经纪帮助了解可以选购的房屋及附近的环境，找地产律师提供专业意见，找房屋检查员、房屋维修工了解房屋情况等。律师建议林女士尽快将问题解决。
% n2 m$ Z' J( E2 x; Y5 h& ^对于其他两类法拍屋，房屋买卖律师还建议债务减免卖屋需要事前得到原贷款银行的批准，如果得不到原贷款银行的批准，则买卖就不成立。所以进行购房程序前，要了解清楚银行是否同意债务减免，同时不要在完成所有购房手续前投资修整房子。法拍屋投标是最高风险的，投标前的预览期(Preview Period)很重要，一定要了解该物业的状况，如房子现状、是否已经无人居住、房屋所有债务情况等。千万不要在不了解情况的状态下去投标，不要假设房屋基本设施齐备，住户已经搬走等。
$ d+ j+ {0 r& r/ ]0 X8 F（编辑：王慕空）